Maison partagée pour seniors : ce que recouvre vraiment l’habitat inclusif

L’habitat inclusif est un logement ordinaire, partagé ou regroupé et assorti d’un projet de vie sociale et partagée, que choisissent des personnes âgées ou handicapées qui restent locataires ou propriétaires chez elles. Ce n’est pas un établissement : personne n’y admet personne, aucun personnel soignant n’y est affecté, et l’aide à domicile s’y achète comme ailleurs. La suite du texte suit le fil concret d’un projet : le cadre légal, l’aide à la vie partagée versée par le département, les aides qui s’y ajoutent, la vraie composition du budget, et les limites du modèle.

Ce qu’il faut retenir :

• L’habitat inclusif n’est pas un établissement médico-social : les habitants y signent un bail, restent chez eux et gardent le libre choix de leurs services d’aide et de soins.
• L’aide à la vie partagée finance l’animation de la vie collective, jusqu’à 10 000 € par an et par habitant, sans condition de ressources ni de GIR.
• Elle n’est versée que si le département l’a inscrite à son règlement d’aide sociale et a signé une convention pour le logement concerné.
• Le forfait habitat inclusif, financé par les agences régionales de santé, est abrogé depuis le 31 décembre 2024.
• L’aide à la vie partagée ne paie jamais l’aide à la personne, qui relève de l’APA à domicile ou de la PCH et se cumule avec elle.
• Aucune statistique publique ne chiffre le coût moyen d’un habitat inclusif ; en EHPAD, le prix de référence 2024 atteint 2 164 € par mois en chambre habilitée à l’aide sociale.
• Un retraité installé durablement à l’étranger ne peut pas toucher l’APA ni l’aide à la vie partagée, même en habitat inclusif.

Sommaire

• Qu’est-ce qu’un habitat inclusif au sens de la loi ?
• L’habitat inclusif, un statut hors du régime des établissements médico-sociaux
• Qu’est-ce que l’aide à la vie partagée, et qui la verse ?
• L’aide à la vie partagée existe-t-elle dans tous les départements ?
• Le forfait habitat inclusif de l’ARS, abrogé depuis fin 2024
• Quelles aides se cumulent avec l’aide à la vie partagée ?
• Une maison partagée coûte-t-elle vraiment moins cher qu’un EHPAD ?
• Les limites d’un modèle sans surveillance ni continuité de service
• Sept questions à poser au porteur de projet avant de signer
• Comment trouver un habitat inclusif quand on rentre de l’étranger ?
• Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un habitat inclusif au sens de la loi ?

L’habitat inclusif est un mode d’habitation regroupé, choisi à titre de résidence principale et assorti d’un projet de vie sociale et partagée, défini à l’article L.281-1 du code de l’action sociale et des familles pour les personnes âgées ou handicapées qui en font le choix, conformément à un cahier des charges national fixé par arrêté ministériel.

L’habitat inclusif est destiné aux personnes handicapées et aux personnes âgées qui font le choix, à titre de résidence principale, d’un mode d’habitation regroupé, entre elles ou avec d’autres personnes, et assorti d’un projet de vie sociale et partagée défini par un cahier des charges national fixé par arrêté des ministres chargés des personnes âgées, des personnes handicapées et du logement.

Le texte, dans sa version issue de la loi n° 2024-317 du 8 avril 2024, retient deux formes. La première : un logement, meublé ou non, loué en colocation au sens du I de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ou de l’article L.442-8-4 du code de la construction et de l’habitation. La seconde : un ensemble de logements autonomes situés dans un immeuble comprenant des locaux communs affectés au projet partagé. Une grande maison à cinq habitants ou un petit immeuble avec une salle commune : les deux relèvent du même texte.

Ce que ce texte change concrètement pour celui qui cherche un logement : il n’y a ni orientation MDPH ni niveau de GIR à produire pour entrer. Dans la plupart des formules de logement collectif pour personnes âgées, une commission évalue votre dossier avant de vous ouvrir la porte. Ici, c’est vous qui décidez, et personne d’autre.

Les habitants peuvent être locataires, colocataires ou propriétaires, cinq à dix en moyenne par projet, sans que ce nombre soit imposé par la loi. Le logement relève du parc privé comme du parc social, en principe proche des transports, des commerces et des services du quotidien. Le cœur du montage, c’est le projet de vie sociale et partagée, le document collectif qui organise le vivre-ensemble, les activités et l’ouverture sur le quartier. Il est construit avec les habitants par le porteur du projet et peut justifier un animateur salarié, dont le rôle reste collectif : ni soignant, ni coordonnateur des intervenants de soins.

L’habitat inclusif, un statut hors du régime des établissements médico-sociaux

L’habitat inclusif n’est pas un établissement social ou médico-social : aucune autorisation, aucun agrément, aucune place attribuée. L’habitant signe un bail et reste chez lui, l’aide et les soins venant de l’extérieur, exactement comme dans un logement ordinaire.

L’article L.281-1 le précise sans ambiguïté : les logements-foyers dénommés habitat inclusif ne relèvent pas du livre III du CASF, celui qui encadre les établissements et services sociaux et médico-sociaux. Toute la catégorie vit hors du régime d’autorisation des ESSMS.

Pas de dossier soumis à une commission d’admission. Pas de tarif hébergement arrêté par le président du conseil départemental. Pas de tarif dépendance. Un loyer, des charges, et des prestations que chaque habitant contracte pour lui-même, avec le prestataire de son choix : service d’aide et d’accompagnement à domicile, service de soins infirmiers, médecin traitant, infirmier libéral.

La contrepartie est logique, même si elle surprend souvent à la visite : personne ne garantit rien à votre place. En EHPAD, la continuité de service fait partie du prix payé. Ici, elle fait partie de ce que vous organisez vous-même.

Qu’est-ce que l’aide à la vie partagée, et qui la verse ?

L’aide à la vie partagée est une prestation sociale versée par le conseil départemental à la personne morale porteuse du projet, prévue à l’article L.281-2-1 du code de l’action sociale et des familles. Elle finance l’animation du projet de vie sociale et partagée, pour un montant qui peut atteindre 10 000 € par an et par habitant.

L’aide reste individuelle sur le papier : elle est attachée à chaque habitant d’un habitat conventionné. Mais elle ne transite jamais par son compte. La Caisse nationale de solidarité pour l’autonomie la présente comme octroyée « indirectement » à l’habitant, ce qui compte quand on lit le budget d’un projet : c’est le porteur qui la perçoit, jamais le résident directement.

Le public visé : les personnes de plus de 65 ans et les personnes en situation de handicap. Sans condition de ressources, et sans condition de GIR non plus, ce qui la distingue nettement de l’APA. Une personne parfaitement autonome qui s’installe dans un habitat conventionné y ouvre droit comme les autres.

Beaucoup de porteurs de projet confondent, volontairement ou non, deux objets différents. L’aide à la vie partagée finance l’animation, la coordination et la participation sociale des habitants. Elle ne finance jamais l’accompagnement individuel dans les actes de la vie quotidienne : la toilette, les repas, le ménage du studio relèvent de l’APA ou de votre porte-monnaie, jamais de cette aide-là.

Le financement remonte à la CNSA. Son concours couvre au moins 65 % de l’aide pour les habitats dont la convention a été signée entre le 31 décembre 2022 et le 31 décembre 2024, et au moins 50 % au-delà. Ce taux de participation figure au sixième alinéa de l’article L.281-2-1 du CASF.

L’aide à la vie partagée existe-t-elle dans tous les départements ?

Non. Elle n’existe que si le département l’a inscrite à son règlement départemental d’aide sociale, et elle ne bénéficie qu’aux habitats dont le porteur a signé une convention avec ce département pour les logements concernés. Deux projets qui se ressemblent en apparence peuvent donc être financés très différemment.

Le mécanisme repose sur deux conditions cumulatives. L’article L.281-2-1 renvoie au règlement mentionné à l’article L.121-3 du CASF, le règlement départemental d’aide sociale, qui « peut prévoir » l’aide. C’est une faculté du département, pas une obligation. Il faut aussi la signature d’une convention entre le département et la personne morale porteuse. Sans convention, aucune aide n’est versée, même dans un département par ailleurs très engagé.

La CNSA recense 95 départements engagés dans le déploiement de l’habitat inclusif et de l’aide à la vie partagée, sur une programmation pluriannuelle de sept ans. Le chiffre rassure et trompe un peu à la fois : il compte les départements qui ont ouvert le chantier, non les habitats effectivement conventionnés chez eux. L’annexe à l’accord signé entre le département et la CNSA recense, elle, les habitats retenus, avec pour chacun le nombre et le montant des aides.

La bonne question porte sur cet habitat précis : est-il conventionné, et pour combien d’aides ? Vous la posez au porteur du projet, et vous la vérifiez auprès du conseil départemental, du point d’information local dédié aux personnes âgées ou de la mairie. Plusieurs départements publient un annuaire des habitats conventionnés, disponible sur la page de la CNSA consacrée à l’aide à la vie sociale et partagée.

Le forfait habitat inclusif de l’ARS, abrogé depuis fin 2024

Le forfait habitat inclusif, versé par les agences régionales de santé depuis la loi ELAN, est abrogé depuis le 31 décembre 2024, par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2023. Depuis janvier 2025, l’aide à la vie partagée est le seul financement de la vie sociale et partagée.

Ce forfait finançait déjà l’animateur, mais par un autre circuit. La CNSA déléguait des crédits aux agences régionales de santé via le fonds d’intervention régional, et celles-ci lançaient des appels à candidatures. Le montant allait de 3 000 à 8 000 € par an et par habitant selon l’intensité de la présence de l’animateur, avec un plafond de 60 000 € par projet. Il ne finançait ni l’ingénierie, ni la construction, ni l’accompagnement individuel.

Les deux aides n’ont jamais été cumulables sur un même projet, et les habitats financés par le forfait avaient vocation à basculer dans la programmation départementale de l’aide à la vie partagée. Autrement dit, si un porteur de projet vous parle encore d’un « forfait ARS » comme d’une ressource garantie, demandez-lui sa convention départementale. Un projet dont l’animation repose sur un texte abrogé, c’est un animateur qui ne sera pas payé l’an prochain.

Quelles aides se cumulent avec l’aide à la vie partagée ?

Parce qu’on y est locataire d’un logement ordinaire, les aides de droit commun s’appliquent en plus de l’aide à la vie partagée : aides au logement, APA à domicile, PCH, crédit d’impôt pour l’emploi à domicile. L’une finance le collectif, les autres financent la personne, et elles se cumulent sans s’exclure.

Les aides au logement, d’abord. L’habitant locataire paie un loyer et des charges locatives et peut prétendre à l’APL ou à l’ALS s’il remplit les critères d’attribution. En colocation, chacun dépose sa propre demande auprès de la CAF ou de la MSA et déclare la part de loyer qu’il paie réellement, même quand le bail affiche un loyer global.

L’APA à domicile, ensuite. Elle reste ce qu’elle est partout ailleurs : une allocation du conseil départemental réservée aux personnes de 60 ans et plus classées en GIR 1 à 4, affectée à un plan d’aide qui paie l’aide humaine, la toilette, les repas, le ménage. Elle ne paie pas l’animation collective, et l’aide à la vie partagée ne paie pas l’aide humaine.

Il y a aussi un montage que peu de porteurs expliquent à la visite : les habitants bénéficiaires de l’APA ou de la PCH peuvent mettre en commun tout ou partie de leur allocation pour financer des services mutualisés. C’est de cette façon, et pas autrement, que certains habitats obtiennent une présence continue d’auxiliaire de vie, nuit comprise. Ce service n’entre jamais dans le loyer : il résulte d’un arrangement entre habitants, qui se formalise et se révise.

Le crédit d’impôt, enfin. L’article 199 sexdecies du code général des impôts ouvre droit à 50 % des dépenses d’aide à domicile, retenues dans la limite de 12 000 € par an, une limite majorée de 1 500 € par membre du foyer fiscal de plus de 65 ans, sans dépasser 15 000 €. Emploi direct ou recours à un organisme déclaré, peu importe : les deux ouvrent le crédit, y compris pour une prestation mutualisée entre colocataires, dès lors que chacun paie et déclare sa part.

Le détail des conditions figure sur la fiche Service-Public consacrée au crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile et dans l’article 199 sexdecies du CGI.

Une maison partagée coûte-t-elle vraiment moins cher qu’un EHPAD ?

Le budget d’un habitat inclusif ne se compare pas terme à terme à celui d’un EHPAD, parce qu’il ne couvre pas la même chose. En maison partagée, vous payez un loyer, des charges partagées et l’aide à domicile que vous achetez. En EHPAD, un tarif unique inclut le logement, les repas, l’entretien et une partie de l’aide.

En habitat inclusif, la facture se compose du loyer, des charges locatives (dont la quote-part des espaces communs), de l’alimentation, de la participation aux frais de vie collective et de l’aide à domicile facturée à l’heure par un service ou un salarié. Ce qui n’y est pas inclus : la surveillance de nuit, les soins, le ménage du logement privatif.

Face à ça, le seul repère officiel disponible reste celui de l’EHPAD. La CNSA publie, pour 2024, un prix de référence mensuel moyen d’une chambre seule en hébergement permanent de 2 164 € en chambre habilitée à l’aide sociale et de 3 128 € en chambre non habilitée. Ce prix combine le tarif hébergement et la participation minimale liée à la dépendance, avant toute aide.

Et de l’autre côté ? Rien de comparable. Aucune statistique publique ne donne le coût moyen d’un habitat inclusif. Les fourchettes qui circulent, de 400 € à plus de 3 000 € par mois, viennent d’opérateurs commerciaux, pas d’un producteur de données publiques. Le portail national le rappelle lui-même : l’offre reste émergente et encore peu nombreuse. Je préfère le dire crûment plutôt que vous inventer une moyenne qui n’existe pas.

L’écart, quand il existe, vient d’un remplacement : un tarif d’établissement tout compris cède la place à un loyer, des charges divisées et des heures d’aide achetées à la carte. Une personne autonome paie mécaniquement moins. Mais additionner un loyer nu d’un côté et un tarif tout compris de l’autre produit un écart qui n’apprend rien à personne. Le seul calcul honnête empile loyer, charges, alimentation et heures d’aide à domicile, puis déduit les aides au logement, l’APA et le crédit d’impôt. Faites-le sur une feuille, avec les vrais chiffres du projet que vous visitez.

Les limites d’un modèle sans surveillance ni continuité de service

L’habitat inclusif n’organise ni surveillance médicale ni continuité de service vingt-quatre heures sur vingt-quatre. Il n’y a pas d’équipe soignante : les soins viennent de l’extérieur, aux horaires convenus. Le modèle atteint sa limite quand la perte d’autonomie devient lourde ou que des troubles cognitifs sévères réclament une présence permanente.

La nuit inquiète le plus les familles, et c’est justement le point que les visites laissent le plus souvent dans le flou. Rien n’impose une présence nocturne. Quand elle existe, elle résulte d’un montage entre habitants, le plus souvent par mise en commun de l’APA, ou d’un service financé à part. Cela se lit dans le contrat signé, pas sur une promesse orale à la visite.

Sur le public accueilli, aucune condition de GIR n’est exigée à l’entrée, c’est vrai. Mais l’absence de surveillance rend le modèle inadapté à une personne classée en GIR 1 ou 2 avec des troubles cognitifs sévères, un risque de déambulation ou un besoin de soins constants. Une porte qui s’ouvre sur la rue à trois heures du matin ne se règle pas avec un projet d’animation, aussi bien construit soit-il.

La participation à la vie collective engage réellement les habitants : c’est la raison d’être juridique du logement et de son financement, pas une option facultative. Quelqu’un qui cherche la paix et sa télévision s’y trouvera mal, et le collectif s’en trouvera mal aussi.

Un dernier point tient au contrat lui-même. Le départ d’un colocataire redistribue les charges communes sur ceux qui restent tant que le logement n’est pas reloué, et une clause de solidarité mal lue peut faire porter la dette d’un autre. Ces clauses de sortie se lisent avant la signature, jamais après, une fois qu’un colocataire est déjà parti. Si l’état de santé se dégrade franchement, il faut envisager un relais vers une résidence autonomie ou un EHPAD : l’habitat inclusif n’a jamais eu vocation à accompagner une dépendance lourde jusqu’au bout.

Sept questions à poser au porteur de projet avant de signer

Sept questions suffisent à distinguer deux projets qui se ressemblent sur le papier. Elles portent toutes sur des documents : la convention avec le département, le bail, le projet de vie sociale et partagée, le budget de fonctionnement et les conditions de sortie. Un porteur sérieux les fournit sans se faire prier.

1. L’habitat est-il conventionné par le département au titre de l’aide à la vie partagée ? Demandez la convention signée, et le nombre d’aides retenues pour cet habitat dans l’annexe à l’accord passé avec la CNSA.
2. Quel est le montant de l’aide par habitant, et que finance-t-il exactement : combien d’heures d’animateur par semaine, quelles activités ?
3. Quel titre d’occupation allez-vous signer : bail individuel, bail de colocation, et avec ou sans clause de solidarité ? Que se passe-t-il si un colocataire part ?
4. Que contient le loyer, que contiennent les charges, et qu’est-ce qui est facturé en plus : repas, ménage, blanchisserie ?
5. Y a-t-il une présence la nuit ? Si oui, qui la finance et par quel montage : mise en commun de l’APA, service payé à part ?
6. Pouvez-vous garder votre service d’aide à domicile et votre infirmier, ou le porteur impose-t-il un prestataire unique ?
7. Que prévoit le contrat si votre état de santé se dégrade : quel préavis, quel accompagnement vers une autre solution ?

À retenir : un projet qui ne peut pas produire sa convention départementale ne peut pas garantir le financement de son animateur.

Comment trouver un habitat inclusif quand on rentre de l’étranger ?

Les offres ne sont pas centralisées au niveau national. Elles se trouvent auprès du conseil départemental, du point d’information local dédié aux personnes âgées et de la mairie. Plusieurs départements publient leur annuaire des habitats conventionnés. Le département de destination se vérifie avant de choisir la commune, jamais une fois le bail signé.

L’aide à la vie partagée dépend du seul règlement d’aide sociale du département d’accueil, rien d’autre. Un projet situé à quinze kilomètres, de l’autre côté d’une limite départementale, peut être conventionné quand le vôtre ne l’est pas. Quand on choisit une commune de retour sur photo et sur recommandation d’un proche resté en France, cette frontière administrative ne se voit jamais.

Aucune de ces aides ne s’exporte, ensuite. L’APA vise, à l’article L.232-1 du CASF, la personne âgée résidant en France, et l’article L.232-2 exige une résidence stable et régulière. Les aides au logement supposent que le logement soit votre résidence principale sur le territoire. Le crédit d’impôt de l’article 199 sexdecies exige des services rendus à votre résidence située en France. Tant que vous vivez au Portugal ou en Espagne, ces droits n’existent pas, ils s’ouvrent au retour, pas avant.

D’où l’ordre des démarches, et l’inverse coûte des mois : établir la résidence, ouvrir les droits (aides au logement, demande d’APA si la perte d’autonomie le justifie), puis contractualiser le bail. Dernier point, moins agréable à lire : le portail public reconnaît que l’offre d’habitat inclusif reste émergente. Ne calez pas un retour définitif sur la promesse d’une place qui n’existe pas encore. Les détails de la formule figurent sur le portail national d’information pour les personnes âgées.

Questions fréquentes